Starters in Harderwijk hebben in 2026 met twee grenzen te maken

HARDERWIJK Een koopwoning in Harderwijk is de afgelopen jaren flink duurder geworden, maar in vergelijking met veel andere gemeenten blijft de stad relatief bereikbaar. Dat heeft een concreet gevolg dat starters vaak onderschatten: in Harderwijk valt een groot deel van het aanbod nog binnen de twee grenzen die de aankoop van een eerste woning aanzienlijk goedkoper maken.

Wat een woning in Harderwijk kost
Landelijk waren de laatste maanden van 2025 uitzonderlijk druk op de woningmarkt. Volgens het Kadaster werden in het vierde kwartaal ruim 67.000 woningen verkocht, twaalf procent meer dan een jaar eerder, tegen een gemiddelde verkoopprijs van 486.000 euro. In 86 gemeenten lag dat gemiddelde boven de 550.000 euro. Harderwijk hoorde daar niet bij. Over heel 2025 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen landelijk met 8,6 procent.

Voor Harderwijk zelf lopen de cijfers per bron en per meetperiode uiteen. Afhankelijk van de peildatum komt de gemiddelde verkoopprijs over de laatste twaalf maanden uit tussen ruim 470.000 en ruim 500.000 euro, met een mediaan die daar iets onder ligt. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter lag in augustus 2026 rond de 5.050 euro, ongeveer vier procent boven het landelijk gemiddelde. Woningen wisselen bovendien snel van eigenaar: de gemiddelde verkooptijd schommelt rond de drie weken.

Het beeld is dus niet dat van een afkoelende markt, maar ook niet dat van de gekte van een paar jaar terug. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars landelijk het hoogste aantal woningen te koop sinds het begin van de metingen in 1995, waardoor kopers meer keuze kregen en de prijsstijging verder afvlakte.

De NHG-grens van 470.000 euro
Per 1 januari 2026 ligt de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie op 470.000 euro, twintigduizend euro hoger dan in 2025. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag de hypotheek oplopen tot 498.200 euro, op voorwaarde dat het bedrag boven de grens volledig aan verduurzaming wordt besteed. De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Nieuw is dat er vanaf 2026 één grens geldt voor alle woningtypen.

Voor Harderwijk is dat een relevant getal, omdat het ongeveer op het niveau van een gemiddelde woning in de gemeente ligt. Een deel van het aanbod blijft daarmee binnen NHG, terwijl dat in duurdere gemeenten in de regio veel minder vaak het geval is. Het verschil is niet klein: bijna alle geldverstrekkers rekenen een lagere rente voor een hypotheek met garantie, en bij baanverlies, arbeidsongeschiktheid of scheiding is er een vangnet. Wie wil weten welke voorwaarden er precies bij horen, vindt een uitleg op wat is NHG.

De startersvrijstelling van 555.000 euro
De tweede grens is fiscaal. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting over een woning met een waarde tot 555.000 euro, mits ze er zelf gaan wonen en de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt. Bij een woning van 475.000 euro scheelt dat 9.500 euro aan kosten koper. Let op: de grens is hard en de Belastingdienst kijkt naar de hoogste waarde van koopsom en taxatie. Een paar duizend euro erboven betekent het volledige tarief over de hele koopsom.

Omdat de gemiddelde Harderwijkse woning ruim onder die 555.000 euro blijft, is de vrijstelling hier voor de meeste starters gewoon haalbaar. In 2027 gaat de grens naar verwachting naar 615.000 euro.

De starterslening is populair, en het budget is eindig
Blijft er dan nog een gat tussen de maximale hypotheek en de vraagprijs, dan is er de gemeentelijke starterslening. In Harderwijk gaat het om maximaal 35.000 euro en niet meer dan twintig procent van de woningwaarde, met de mogelijkheid om zes procent extra te lenen voor energiebesparende maatregelen. De eerste drie jaar betaal je geen maandlasten.

De regeling wordt goed gebruikt. In 2025 werden 83 leningen verstrekt voor in totaal 2,8 miljoen euro. In het eerste kwartaal van 2026 kwamen daar achttien leningen bij, samen zeshonderdduizend euro. Begin april was van het eerder toegekende budget nog ongeveer 405.000 euro beschikbaar, genoeg voor een handvol aanvragen, waarna het college de raad om twee miljoen euro extra vroeg.

Dat maakt de praktische les duidelijk: een starterslening is geen recht, maar afhankelijk van beschikbaar budget en van toewijzing door de gemeente. Pas na een positief besluit kun je de financiële aanvraag bij SVn indienen. Wie serieus zoekt, doet er goed aan dat traject al in gang te zetten voordat het bod wordt uitgebracht.

Nieuwbouw als alternatief
Aan de aanbodkant gebeurt in Harderwijk het nodige. In Harderweide ging in maart 2026 de eerste paal de grond in, in het Waterfront wordt verder gebouwd en in augustus stelde de gemeente de regels vast die in Hierden ruimte moeten geven aan 260 nieuwe woningen, met nadruk op senioren en jongeren. De grote woningbouwprojecten hebben prioriteit gekregen bij de nieuwe coalitie.

Nieuwbouw kent een andere rekensom dan een bestaande woning. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, want een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam geleverd, maar je krijgt wel bouwrente en dubbele lasten tijdens de bouw. Reken die periode goed door voordat je je vastlegt.

Reken eerst, bied daarna
Wat starters het vaakst verrast, is niet de hypotheekhoogte maar de maandlast. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in de eerste jaren vooral rente, en het verschil tussen twee en drie procent rente tikt over dertig jaar hard aan. Het helpt om vóór het bieden een aantal scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld via een overzicht van de maandlasten van een annuïteitenhypotheek, en daarbij ook een variant mee te nemen waarin de rente bij de eerste renteherziening hoger uitvalt.

Tot slot: ouders mogen hun kind tussen 18 en 40 jaar eenmalig ruim 33.000 euro belastingvrij schenken. Dat bedrag is vrij besteedbaar en dus ook te gebruiken voor de kosten koper of voor verduurzaming. In een markt waarin de kosten koper op een bestaande woning al snel vijf procent van de koopsom bedragen, kan dat het verschil maken tussen wel of niet meedoen.